Вы узнаете все о поисках дома от застройщика и на вторичном рынке недвижимости, на что обращать внимание при осмотре жилья и какие документы проверять перед покупкой. Читайте, как купить дом и не попасться мошенникам в нашей статье.
Добрый день, уважаемые читатели! С вами снова Александра Кадынцева, эксперт журнала «ХитёрБобёр».
Мечтаете переехать в новый дом? Во время поисков будьте готовыми к тому, что подходящий вариант отыщется не так быстро, как вы рассчитываете. Или приглянувшийся вам домик будет стоить больше, чем у вас имеется в наличии.
Не отчаивайтесь! Ваша мечта обязательно осуществится, если вы четко распланируете все действия и будете предельно внимательны. В этой статье я расскажу, на что обращать внимание, выбирая новое жилье, а также дам несколько советов, которые уберегут вас от мошенников.
Начинаем!
1. Где искать дом для покупки
Это самый первый и главный вопрос, на который предстоит ответить перед покупкой. Речь идет не о географическом положении недвижимости, а о том, что приобретать: новый коттедж, который застройщик выстроит «под вас», или покупать так называемую «вторичку».
Вторичной называется недвижимость, уже имеющая юридическую историю, то есть одного или нескольких собственников.
Первичный рынок недвижимости
Строение, приобретаемое у застройщиков, еще не имеет юридической истории, то есть вы станете его первым владельцем. Приобрести его можно по минимальной цене, правда на этапе начала строительства, которое неизвестно сколько продлится.
То есть, купив строящийся коттедж, вы вселитесь в него не сразу, а через один-два года. В этой нише много «лазеек» для мошенников. Одни берут деньги и исчезают, другие экономят на строительных материалах. Чтобы не стать жертвой обмана, выбирайте застройщика тщательно, обращая внимание на продолжительность существования фирмы, отзывы ее клиентов.
Вторичный рынок недвижимости
Особенность покупки жилья, которое уже кому-то принадлежит - тщательная проверка документов. Важно, чтобы приобретаемый дом не был залоговым имуществом банка, не был куплен в ипотеку, не состоял в аренде, не имел других видов обременения.
2. 5 этапов покупки дома
Приобретение нового жилья - процесс волнительный и непростой. Нужно на каждом этапе взвешивать все за и против, обдумывать и рассматривать все предложения, чтобы не стать жертвой обмана или не купить дом с проблемами - как юридическими, так и «физическими».
Рассмотрим порядок приобретения недвижимости по этапам.
Этап 1. Определяемся с районом и изучаем цены
Выбор района сугубо индивидуален. Одни ориентируются на близость объектов инфраструктуры (школу, детский сад, торговые центры, маршруты общественного транспорта), другие планируют сменить городской шум и суету на более тихое и отделенное место, третьи рассматривают покупку нового дома с целью ведения собственного бизнеса.
Критерии выбора района разные, но оценить и рассмотреть предложения в интересующей вас местности нужно все.
В помощь тем, кто рассматривает покупку дома в деревне, видео с полезной информацией:
Этап 2. Ищем объявления
Искать объявления удобно на интернет-досках, где объявления о недвижимости размещают собственники жилья и агентства. Желательно иметь дело напрямую с владельцами, поскольку агентства часто завышают цены. В итоге часть суммы, которую вы выплатите за дом, получат агенты.
Обращайте внимание на варианты со средней ценой. Заманчиво дешевые предложения - ветхие строения, отдаленные участки, проблемы с документацией, дома с плохой «историей».
Не стесняйтесь звонить по объявлениям, предлагающим дорогие варианты жилья. Если дом продает собственник, возможно, он согласится поторговаться и вы приобретете дом по той цене, на которую рассчитываете.
Этап 3. Просматриваем подходящие варианты
Просмотр понравившихся предложений - ответственный момент. Приехав на место, обращайте внимание на любые мелочи. Обойдите все помещения, загляните в каждый уголок.
Оцените, как дом подготовлен к осмотру, потрогайте стены, осмотрите внешнее состояние строения. Интересуйтесь всеми техническими моментами: из чего сделан фундамент, кровля, стены, убедитесь в том, что все строения на участке внесены в план и оформлены.
Спросите владельцев о недостатках дома, причине продажи. Недостатки - главное, на что стоит обращать внимание, выбирая дом. Едва ли вы будете рады появлению «неприятных сюрпризов» после заселения. Расспросите соседей о приглянувшемся доме и его хозяевах.
Этап 4. Проверяем документы
Если объявление опубликовано, теоретически пакет бумаг на недвижимое имущество владельцами уже собран, и оно полностью готово к сделке. На деле это не всегда так. Часто продажа дома и подготовка нужных документов ведется параллельно. Чтобы не столкнуться с неприятностями в виде ошибок в документации, поддельных справок и выписок, их нужно тщательно проверить.
Подключите к проверке профессионального юриста или риэлтора, регулярно работающего с документами на недвижимость. Лучше оплатить услуги специалистов, чем полагаться на добросовестность продавцов.
Этап 5. Заключаем сделку
Заключение сделки - самый ответственный момент для обеих сторон: покупателя и продавца. Важно правильно оформить договор купли/продажи, ознакомиться со всеми его пунктами. Желательно перед подписью показать договор юристу.
Сделка оформляется в присутствии государственного регистратора. В его же присутствии передаются деньги, чтобы в дальнейшем не возникло никаких недоразумений.
О там, как правильно , читайте в специальной статье нашего журнала.
3. Особенности покупки дома за материнский капитал
Материнский капитал - государственная программа, направленная на улучшение благосостояния российских семей, в которых родился второй ребенок. Им выдается сертификат на 450 000 рублей, которые большинство использует на улучшение жилищных условий. Купить дом за такую сумму нельзя, но его можно использовать в качестве первоначального взноса при покупке жилья в кредит.
Материнский капитал выдается для улучшения условий жизни семьи при рождении второго ребенка
Не все владельцы домов, выставленных на продажу, охотно идут на заключение сделки с использованием материнского капитала. Средства Пенсионный фонд РФ переводит на счет продавца не сразу, а только после рассмотрения и одобрения сделки.
Еще одна особенность покупки жилья за средства материнского капитала - строгие требования к приобретаемому дому. Износ строения не должен превышать 50%.
4. Как правильно осматривать дом - на что обращать внимание
На осмотр заинтересовавшего вас объекта недвижимости лучше взять с собой профессионального строителя, имеющего четкое представление о том, каким должно быть добротное качественное жилье. Для этой миссии подойдет также сотрудник риэлторской компании или оценщик, знающий, на что обращать внимание в выборе дома в первую очередь.
Уточните у владельца год постройки дома, а также период владения им, количество хозяев.
Разберем подробнее, на чем нужно заострить внимание, выбирая новый кров.
Материал строительства
Идеального строительного материала для возведения дома нет. Дерево, камень, пеноблоки, сип-панели, ракушечник, кирпич - каждый из материалов имеет свое время усадки, долговечность, теплоизоляционные качества. Осмотрите толщину и состояние стен, убедитесь в том, что внутри в доме нет запаха сырости, стены не плесневеют.
Фундамент
Если фундамент плохо укреплен или вовсе отсутствует, в строении скоро появятся большие трещины, здание перекосится. Если на фасаде есть трещины - это тревожный признак неправильного устройства фундамента. Если у здания есть подвал, осмотрите его. Убедитесь, что его не затапливает вода, нет грибка и сырости. Если сырость есть - это признак плохой гидроизоляции.
Татьяне и Юрию удалось накопить сумму, достаточную для покупки скромного домика. После нескольких месяцев просмотра объявлений, фактических выездов на осмотр им удалось сделать всего несколько. То их опередили другие, то хозяин продавать раздумал, то документы не все у владельца.
Наконец-то нашелся оптимальный вариант. Понравился и Татьяне и Юрию.
Любезные хозяева показали все комнаты, расхвалили своих соседей, подворье, свели разговор на другую тему. Супруги прониклись доверием к хозяевам, еще немного поболтали, походили по двору и уехали. Впечатления остались хорошие. Решение о заключении сделки принято, договор подписан, деньги отданы.
Новоселы въехали и, приступив к ремонту, увидели, что под новенькими обоями стены внизу покрыты плесенью. Причина в том, что у фундамента нет гидроизоляции. Супруги осматривали дом летом, были открыты окна и двери, бывшие владельцы переклеили обои, вынесли все вещи и мебель, поэтому горе-покупатели не заметили проблемы.
Крыша и чердак
При осмотре дома обращайте внимание и на кровлю. Значение имеет и материал, которым она перекрыта, и его состояние. Также важно убедиться в прочности несущих конструкций кровли, удостовериться, выдержит ли кровля большое количество снега, есть ли у нее гидроизоляция и утепление.
Отопление
Самое экономное отопление - газовое. Если дом покупается в негазифицированном районе, отопление бывает электрическим, печным или от котла, работающего на твердом топливе.
Водоснабжение и водонагреватель
Если дом не подключен к системе централизованного водоснабжения, для забора воды используется колодец или скважина, желательно взять пробу воды на экспертизу, чтобы убедиться, что она безопасна для здоровья. В противном случае понадобится установка качественной системы фильтрации.
Для нагрева воды в частных домах используются газовые колонки, а также электрические накопительные или проточные водонагреватели. Проверьте состояние водонагревателя в осматриваемом жилье, узнайте срок его эксплуатации.
Участок
Осматривая его, обратите внимание на хозяйственные постройки. Важно, чтобы они были включены в план участка и технический паспорт объекта. Осмотрите их. Имеет значение площадь участка, его форма, правильное расположение септика (выгребной ямы), отвечающее санитарным нормам, наличие системы полива или возможность ее организации, рельеф двора.
5. Какие документы нужно проверять перед покупкой дома?
Любые ошибки в документации или ее частичное отсутствие могут обернуться большими проблемами, начиная от сложности переоформления бумаг на имя нового владельца, и заканчивая рисками приобрести дом с обременением.
Чтобы не стать жертвой мошенничества и не столкнуться с непредвиденными обстоятельствами в виде оспаривания прав на купленный вами дом со стороны третьих лиц, тщательно проверяйте документы на интересующий вас объект недвижимости.
Разберем основные документы, которые должны быть у владельца продаваемой недвижимости в обязательном порядке.
Разрешение на строительство
Разрешение на строительство подтверждает соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дает застройщику право строить. Это документ выдается при приобретении земельного участка под строительство.
Он переходит к последующим правообладателям участка без переоформления, если указанный в нём срок, отведенный на строительство, не истек.
Свидетельство на недвижимость и участок
Собственник в обязательном порядке должен предъявить покупателю свидетельство о праве собственности на дом и свидетельство о праве собственности на земельный участок. Эти документы дают ему право распоряжаться им.
Если речь идет о продаже дома, находящегося не в собственности продавца, а его ближайшего родственника, у него должна быть нотариально заверенная доверенность, подтверждающая, что он действует от имени лица, чьи данные указаны в праве собственности на дом.
На всякий случай попросите о встрече с тем, от чьего имени действует продавец, чтобы убедиться, что родственник продавца дееспособный гражданин.
Справка о количество прописанных человек
Идеальный вариант покупки, если в доме никто не прописан, либо прописан только хозяин и его близкие родственники. Часто бывает так, что в доме прописаны дальние родственники, несовершеннолетние дети или вовсе посторонние люди, которых нужно разыскать, чтобы они выписались или выписывать в судебном порядке.
Эта процедура отнимает время и отодвигает заключение сделки о купле/продаже.
Не соглашайтесь на заключение сделки, пока из дома не выпишутся все прописанные лица.
Согласие на продажу от совладельца (если дом в доле)
Согласие на продажу долевой собственности дают все дольщики, в противном случае заключение договора купли/продажи не состоится. Если кто-либо из дольщиков собственности не проживает в ней и находится в другом городе, лицо, продающее дом, вправе действовать по нотариально заверенной доверенности от отсутствующего дольщика.
До подписания договора о купле/продаже имущества покупатель имеет право запрашивать у продавца целый перечень справок и выписок, касающихся объекта недвижимости.
Продавец, в свою очередь, имеет право отказаться от предоставления сведений, которые законодательство не требует для осуществления перехода права собственности.
Общий перечень документов для купли/продажи дома и земельного участка:
| Порядковый номер по степени значимости | Название документа | Случаи, в которых документ предъявляется |
| 1 | Паспорт собственника | Во всех случаях |
| 2 | Во всех случаях | |
| 3 | Свидетельство о государственной регистрации права собственности на жилой дом | Во всех случаях |
| 4 | Кадастровый паспорт участка | Во всех случаях |
| 5 | Кадастровый паспорт объекта недвижимости | Во всех случаях |
| 6 | Выписка из домовой книги | Во всех случаях |
| 7 | Технический паспорт и выписка из БТИ | Во всех случаях |
| 8 | Выписка из ЕГРП | Не обязательна. Берется по требованию покупателя, или договор купли/продажи составляется в простой письменной форме |
| 9 | Нотариальное согласие супруги(а) на заключение сделки | Требуется, если объект недвижимости – совместно нажитое супругами имущество (приобретенное после вступления в брак) |
| 10 | Разрешение на заключение сделки со стороны отдела опеки и попечительства администрации муниципального образования | Необходимо, если объект продажи – жилье, ранее приобретенное собственником за средства материнского капитала |
| 11 | Справка из ИФНС РФ об отсутствии задолженности по имущественным налогам | Предъявляется, если ее запрашивает покупатель |
| 12 | Справка о задолженности по коммунальным платежам | По требованию лица, приобретающего дом |
| 13 | Нотариально заверенный отказ от преимущественного права покупки | Берется продавцом от соседей-собственников части дома, если совладельцы не могут присутствовать при сделке и подписать договор купли/продажи |
| 14 | Справка от нарколога и психиатра | Не обязательна. Предоставляется по запросу покупателя для подтверждения дееспособности продавца |
Мошенничество с недвижимостью для покупателя заканчивается потерей денежных средств. Нечистые на руку продавцы используют двойные продажи, подлог документов, продажу жилья, снятого по договору найма, неприватизированного жилья, а также недвижимости после смерти владельца и до вступления в права собственности его законных наследников.
На рынке недвижимости покупатели рискуют больше, чем продавцы. Схем «развода», где жертвой становится владелец коттеджа или квартиры, выставленной на торг, гораздо меньше, чем мошеннических манипуляций, в результате которых незадачливый покупатель лишается всего: и денежных средств, и «купленного» имущества.
Мошенники ловко маскируются, но их можно опознать
Разберем несколько «классических» схем, знание о которых поможет вам не стать жертвой обмана.
Совет 1. Сравните заявленную площадь участка с фактической
Покупая дом в поселке городского типа или в деревне, сравните фактическую площадь подворья с указанной в предъявленных продавцом документах. Самый простой способ проверки - измерение участка и нехитрый подсчет. Для измерения подходит механическая рулетка или цифровые геодезические приборы.
Несоответствие реальных данных цифрам, указанным в кадастровом паспорте участка - признак того, что вас обманывают.
С 2018-го года владельцы земельных участков смогут продать их только после проведения межевания и внесения координат участка в публичную кадастровую карту Российской Федерации.
Совет 2. Убедитесь, что предыдущие хозяева не делали незаконных перепланировок
Расположение комнат в доме должно отвечать схемам в техническом паспорте строения. Перепланировки в жилье должны быть отражены и в кадастровом паспорте недвижимости.
Совет 3. Проверьте проектные документы на жилое здание
Все бумаги, которые есть у продающегося объекта недвижимости, подлежат тщательной проверке. В том числе и проектные документы. Если вы покупаете новый коттедж, который для вас возводит застройщик, ознакомиться с проектной документацией вы сможете еще на стадии переговоров. Покажите проект специалисту, если не разбираетесь в строительстве.
Совет 4. Обратите внимание на наличие двух договоров на продажу (отдельно на участок и дом)
Заключать договор купли/продажи с продавцом вы должны дважды. Первый договор касается земельного участка, а второй строения, возведенного на нем. Перед подписанием договора убедитесь в правильности документов, соответствия данных на участок и дом сведениям, внесенным в текст договоров.
07/11/2013
Проверка недвижимости перед покупкой с помощью специалиста стоит немалых денег, но можно самостоятельно убедиться в её хорошем состоянии. Хотите сэкономить? Конечно, не являясь профессиональным инспектором, вы можете упустить из виду некоторые жизненно важные моменты, поэтому предлагаем воспользоваться данным руководством, чтобы узнать, на что в первую очередь следует обратить внимание при покупке дома.
Как выбрать дом?
Никто не станет честно рассказывать о существующих минусах своего жилища, если хочет . Чтобы не попасться на удочку хитрого продавца недвижимости и не устранять за свой счёт все недоделки, которые он захочет передать вам по наследству, нужно провести тщательную проверку своего будущего семейного гнёздышка. Кроме того, учтите, что любой обнаруженный вами изъян может стать предметом пересмотра окончательной цены. Вот несколько важных советов, которые помогут вам правильно выбрать дом или найти несколько причин для хорошего торга.
Крыша
Возьмите безопасную лестницу и заберитесь на крышу. При покупке дома именно на неё следует обратить особое внимание. Осмотрите шифер или черепицу. Вас должен интересовать износ покрытия и наличие возможных повреждений от града или ураганов. Если крыша металлическая, удостоверьтесь, что все крепёжные болты на своих местах и ничто не может вызвать протечку. Кроме того, внимательно осмотрите дымоход – в нём не должно быть трещин.
Водосточные трубы
Во время осмотра крыши уделите внимание желобам водосточных труб. Проследите, чтобы они не были забиты, а сами трубы были надёжно закреплены.
Окна и двери
Проведите тщательный наружный осмотр окон и дверей. В оконных каркасах и дверных лутках не должно быть никаких щелей по периметру.
Сайдинг
Внимательно изучите наружные стены, которые могут быть облицованы различными материалами. Если это кирпич или штукатурка, убедитесь, в отсутствии трещин. Если дом деревянный или обшит деревом и покрашен, обратите внимание на краску – она не должна пузыриться или быть потрескавшейся. Ищите любые признаки повреждения стен водой, в том числе разбухшей древесины, гнили или плесени. Если цокольный этаж служит гаражом, проверьте, что его ворота исправно и полностью открываются.
Фундамент
Проверьте фундамент на наличие трещин или несимметричной усадки по всему периметру дома. Если двор заасфальтирован или забетонирован, посмотрите, нет ли в покрытии глубоких трещин или других изъянов. Кроме того, убедитесь, что сам двор расположен под наклоном и в нём есть правильный исправный дренаж для сточной дождевой воды. Лучше всего это сделать, посетив продавца в дождливый день.
Вход
Если в доме есть крыльцо и ступеньки, удостоверьтесь в их безопасности. Там не должно быть отсутствующих досок, кирпичей, неисправных перил и т.п.
Водопроводный насос
Если централизованный водопровод отсутствует, но есть колодец и водопроводный насос, пусть хозяин продемонстрирует вам его работоспособность. Шланг от колодца до точек подачи воды должен быть абсолютно целым (без протечек), а напор сильным.
Чердак
При покупке дома обратите внимание на чердак. Убедитесь, что он хорошо заизолирован и утеплён, изоляция находится в хорошем состоянии, и нет никаких признаков протекающей крыши.
Интерьер
Проверьте каждую комнату на наличие трещин в стенах, полу и потолке. Любые трещины будут указывать на наличие проблем с фундаментом, а любые пятна предупредят вас о протечке, причины которой вы обязательно должны будете найти. Кроме того, если строение состоит из нескольких этажей, нужно обратить внимание на все лестницы и перила и лично удостовериться в их прочности и безопасности. Откройте окна и узнайте, все ли створки находятся в рабочем состоянии (то же самое касается межкомнатных дверей).
Бытовая техника
Если вы покупаете дом с бытовой техникой, убедитесь, что она полностью исправна. Это значит, что нужно на какое-то время включить и проверить работоспособность стиральной машинки, сушилки, посудомоечной машины, духовки и т.д. Если же от старой бытовой техники вы не в восторге, здесь http://www.technodom.kz/ всегда можно заказать любые самые современные бытовые и электроприборы, которые идеально впишутся в интерьер нового дома.
Ванная комната и кухня
Начните с сантехники. Осмотрите, туалет, бачок, раковину, ванную и душ. Всё должно функционировать, а смесители и шланги быть без протечек. Кроме того, не забудьте проверить вентиляторы и вытяжки.
Отопление и охлаждение
Включите котёл и кондиционер, они должны исправно работать.
Электричество и проводка
Это самая сложная часть инспекции, поскольку скорее всего, ни вы, ни ваш муж не являетесь электриками и не знаете, на что обращать внимание при покупке дома. Самый простой способ протестировать электрику, это взять с собой небольшой фен с индикатором питания и подключить его к каждой розетке в доме. Если индикатор начнёт мерцать, значить существуют проблемы с проводкой, для изучения которых нужно вызывать профессионала.
Пожарная сигнализация и детектор угарного газа
Пожарная сигнализация должна быть установлена в непосредственной близости от каждой комнаты и быть полностью исправной. Кроме того, нельзя забывать о том, что детекторы угарного газа, являются очень важным элементом безопасности для всей семьи, а, следовательно, тоже должны быть в рабочем состоянии.
А в дополнение к вышесказанному предлагаем узнать, на что ещё следует обратить внимание при выборе дома. Не пропустите интересное видео ниже!
Рынок недвижимости богат предложениями и не отстающим спросом, что, в совокупности с немалой стоимостью каждого объекта, делает данную сферу сопряженной с множеством финансовых рисков. Речь идёт даже не о возможном мошенничестве. Недобросовестные владельцы пытаются проводить юридически нечистые сделки или продают имущество, вводя покупателя в заблуждение или завышая стоимость.
Гражданам, которые сталкиваются с приобретением частного дома, непросто самостоятельно разобраться во всех нюансах, поэтому процесс до заключения сделки требует от них подготовки и осведомлённости. Покупка нового жилого или нежилого дома может обернуться вовсе не радостным событием, если пренебречь осторожностью и не знать на что обратить внимание при покупке дома.
Даже доверяя процедуру специалистам, не стоит отходить от дел. Необходимо контролировать ситуацию, присутствовать при осмотре и подписании документов, а также участвовать в согласовании пунктов договора, что является неотъемлемой частью мер предосторожности. Чтобы понять, как правильно выбрать дом при покупке, нельзя ограничиваться только получением информации и раздачей указаний доверенным лицам.
Дорогие читатели!
Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →
Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):
Первоочередная задача
Частный дом и участок земли под ним – разные объекты недвижимости, каждый из которых имеет индивидуальный кадастровый номер, но продать один объект без другого по закону нельзя. При покупке дома земля под ним не может принадлежать кому-то другому. Они продаются одновременно. Это значит, что оба этих объекта должны принадлежать продавцу официально.
Прежде чем приступать к тщательному осмотру здания и оговаривать условия, покупатель должен обратить внимание на пакет правоустанавливающих и прочих документов, который заранее подготовлен продавцом:
Покупка нового дома: на что обратить внимание при проверке бумаг
Помимо того, что покупатель обязан выбрать дом и проверить наличие всех необходимых документов, нужно знать, на что обратить внимание при покупке дома, какие сведения могут таить в себе эти бумаги от глаз неопытного в сфере недвижимости человека. Если ознакомиться с документами бегло, высока вероятность того, что уже в ближайшем будущем гражданин столкнётся с серьёзными трудностями и неприятностями.
Если покупатель не знает на что обратить внимание при покупке дома, имеет смысл обратиться к специалисту юридического профиля, который проверит юридическую чистоту сделки. Это гораздо дешевле и быстрее, чем судебные тяжбы, если с ними придётся столкнуться по неосторожности.
Самостоятельно же в первую очередь необходимо сверить информацию в документах с фактическими характеристиками недвижимости, начиная от адреса месторасположения и паспортных данных владельца. Все документы также нужно сверить между собой. Например, нужно сравнить данные о владельце со свидетельства о государственной регистрации прав собственности с его личным паспортом, чтобы тут же сравнить реквизиты, номер и серию.
Если в представленном пакете документов недостаёт каких-либо бумаг, то приобретение дома следует отложить и просмотреть другие варианты. Кроме того, стоит учитывать, что техническая документация актуальна только в течение пяти лет.
На что обратить внимание при покупке дома?
Ещё раз стоит обратить внимание на то, что правоустанавливающие документы на частный дом и землю – разные юридические документы, которые должны быть в наличии в любом случае. Раздельно продать эти два объекта недвижимости невозможно. Даже если здание не достроено, это не причина для отсутствия свидетельства о правах владения на него. Если это не учесть, у покупателя будут большие проблемы с узакониванием строения, что может закончиться сносом.
Необходимо убедиться, что выбранный дом расположен на территории, находящейся в собственности продавца, и не нарушает границ с соседями. Тип здания должен соответствовать указанной в документах информации. Строения, отмеченные на плане, должны быть в наличии. Аналогично, если строения есть, но на плане их нет, значит они незаконны, либо владелец представляет неактуальный документ. Размер территории также желательно перемерить, чтобы все цифры совпадали с указанными данными в бумагах.
Особое внимание следует уделить кадастровому паспорту. Если он имеет две страницы – объект не имеет обременений, если четыре страницы – следует внимательно прочесть, что написано на последних двух.
Как правильно выбрать дом при покупке: визуальный осмотр
Несмотря на то, что дизайн здания и внутренняя планировка непременно сказывается на общем впечатлении и играет не последнюю роль, в первую очередь при осмотре недвижимого объекта осматривать следует не эти характеристики. Более важный аспект – техническая сторона и системы коммуникаций.
Наилучшим временем для осмотра нового дома неизменно остаётся весна, поскольку в данный период можно объективно оценить уровень сырости и есть ли затопление подвала, погреба. Важно внимательно осмотреть кровлю и чердак, чтобы исключить неприятности с протеканием, и систему водоотвода. Когда с ней что-либо не так, это будет сказываться на целостности фундамента. Если недостатки или неисправности есть, их будет видно невооруженным глазом.
Дверные и оконные проёмы дело второстепенное, так как их можно заменить, а вот исправные несущие элементы конструкции – залог того, что дом надёжен и не представляет угрозы для жильцов. Кроме того следует проверить работу систем коммуникации (электричество, водоснабжение, прочее). Если дом отапливается с помощью котла, его также нужно проверить независимо от времени года. Когда с ним всё в порядке, батареи прогреваются не более чем за полчаса. Также нужно проверить наличие и исправность спусковых кранов.
Привлечение специалистов
Когда у покупателя есть сомнения по поводу того, что он сможет самостоятельно оценить технические характеристики дома, имеет смысл привлечь специалистов, которые сделают это вместо него. Кроме того, что специалист способен оценить исправность той или иной системы, он сможет сказать о причинах поломок, а также методах их устранения. Например, иногда проще и дешевле установить новое оборудование, чем чинить старое.
Не имея соответствующих познаний, сделать самостоятельную оценку систем коммуникаций крайне сложно, а ведь именно от них зависит пригодность здания для проживания. Кроме того, некоторые владельцы, зная обо всех недостатках дома, не просто их скрывают, но и намеренно вводят покупателей в заблуждение, создавая видимость работоспособности систем самыми ухищрёнными способами. Это не сложно сделать, если покупатель не знает, как должен правильно выглядеть вход труб и прочие конструктивные элементы.
Опытные специалисты заведомо знают, какие сюрпризы могут быть скрыты от посторонних глаз, поскольку за время работы повидали многое и знают слабые места любого здания.
Как выбрать дом при покупке на первичном рынке
Дом, купленный на первичном рынке недвижимости, не имевший ранее владельцев, отличается тем, что он юридически чистый. На нём нет обременений, никто не сможет предъявлять на него права собственности и нет зарегистрированных лиц, которых нельзя выселить. Однако такой объект всё же не может гарантировать полную безопасность сделки, так как даже среди застройщиков достаточно мошенников.
Обращаясь к застройщикам, необходимо проанализировать их историю, репутацию и стаж работы. Желательно поехать и лично убедиться, что их офис действительно находится по указанному адресу, а не фиктивный. Также целесообразно пообщаться с людьми, которые приобретали недвижимость у выбранного застройщика, и почитать, какие отзывы о нём ходят.
Приобретая недостроенный объект, цена которого в разы ниже, следует учесть, что ждать окончания строительных работ можно долго и не исключать риск заморозки этого процесса. До подписания договора с компанией рекомендуется явиться на переговоры вместе с юристом или проверенным риелтором.
Вторичный рынок
Перед тем, как выбрать дом при покупке на вторичном рынке недвижимости, необходимо убедиться в юридической чистоте имущества. Продавец должен предоставить пакет документов, в которые входят следующие бумаги:
Каждая дополнительная постройка на территории должна быть узаконена. Кроме того, следует обратить внимание на то, сколько времени недвижимость принадлежала продавцу перед тем, как он решил её продать. Этот срок следует сопоставить с основанием для получения объекта. Например, если дом был получен продавцом по наследству менее трёх лет назад, то есть риск, что объявится ещё кто-то из наследников и будет требовать отменить сделку, если сумеет подтвердить, что имеет уважительные причины вступить в наследство по истечению полугодового периода.
Дорогие читатели!
Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно).
Продавец может самостоятельно правильно установить цену, ориентируясь на стоимость аналогичной недвижимости , выставленной на продажу. Информацию такого рода можно без труда найти, имея доступ к сети Интернет.
Более затратный вариант – обратиться к профессиональному оценщику: в этом случае владелец дома или получит официальный документ – Отчет об оценке, который включает не только характеристики объекта, но и анализ рынка.
При оценке рыночной стоимости учитывают такие факторы, как:
- Местоположение: развитость инфраструктуры в районе, транспортная доступность, экологическая обстановка, близлежащие объекты.
- Площадь дома и площадь земельного участка.
- Материал, из которого построен дом.
- Наличие или отсутствие коммуникаций.
- Год постройки.
- Состояние дома.
- Внутренние улучшения.
- Наличие иных объектов на участке.
- Качество земли и т.д.
Для сокращения сроков продажи и упрощения процедуры регистрации перехода прав желательно наличие у продавца всех документов, удостоверяющих право собственности. Если участок не зарегистрирован в Кадастровой Палате или дом является самовольной постройкой – желательно пройти процедуру регистрации. Это значительно упростит продажу недвижимости, к тому же отсутствие таких документов, как правило, негативно сказывается на стоимости недвижимости.
Удостоверяющим право собственности документом является свидетельство о праве собственности. Этот документ может отсутствовать: например, право собственности перешло к его настоящему владельцу до создания системы госрегистрации. Если право не было зарегистрировано, продавец может обратиться к Регистратору с правоустанавливающими документами:
- купчая, договор или мены, прошедшие госрегистрацию;
- при приобретении недвижимого имущества по необходима справка об уплате соответствующего налога;
- если недвижимость перешла по наследству, помимо свидетельства о праве на наследство, необходима справка об уплате соответствующего налога;
- если дом был построен: договор о предоставлении участка для целей строительства дома на праве частной собственности или договор о праве застройки, заключенный до 26.08.1948 г.) и регистрационное удостоверение.
Поскольку, в первую очередь, покупатель заинтересован в проверке чистоты сделки и отсутствии обременений на недвижимость, до принятия решения о приобретении недвижимого имущества необходимо запросить выписку из ЕГРП.
Документы
Необходимо предоставить следующий перечень бумаг:
- Документы о праве собственности: правоустанавливающие и правоудостоверяющие;
- Технический паспорт жилого дома;
- Выписка из домовой книги;
- Согласие всех зарегистрированных в доме лиц с их обязательством выписаться в сроки, установленные договором;
- Документ об отсутствии задолженности по налогам;
- Выписка из ЕГРП;
- Кадастровый паспорт на землю или уведомление об отсутствие сведений в Кадастровой палате;
При необходимости:
- Согласие супруга, удостоверенное нотариусом;
- Разрешение (согласие) органов опеки и попечительства.
Заключение предварительного договора
Когда стороны намереваются подписать договор купли-продажи, они вправе оформить предварительный договор, официально закрепляющий такое намерение. Основной договор в последствии заключается на условиях, которые оговариваются в предварительном договоре
, который также имеет форму основного документа.
- условия о предмете договора;
- существенные условия основного договора;
- срок, в который подразумевается подписание основного договора. Если срок не оговаривается сторонами, то он считается равным 1 году с даты заключения предварительного договора. Если одна из сторон необоснованно уклоняется от подписания договора, вторая вправе обратиться в суд. Если по истечении определенного сторонами или законодательством срока, основной договор не подписан, подписание основного договора в принудительном порядке невозможно, а предварительный договор прекращает свое действие.
Госрегистрации договор предварительной купли-продажи не подлежит.
Составление основного договора и передача денег
Договор купли-продажи жилого дома с участком оформляется в письменном виде и должен быть подписан сторонами. При желании, договор может быть заверен у нотариуса, но это не является обязательным условием.
Документ должен содержать:
- Наименование договора.
- Дата и место его заключения.
- Предмет договора, т. е. полный список объектов отчуждаемого имущества.
- Идентификационные признаки каждого отчуждаемого объекта: местоположение, назначение (категория земель), инвентаризационный номер, площадь, информация о регистрации права в ЕГРП.
- Цена договора. Сумма указывается общая, а также отдельно по каждому объекту недвижимости.
- Дополнительные условия: время вступления в право собственности, гарантии, порядок оплаты расходов, обусловленных совершением сделки и т. д.).
Расчет наличными деньгами желательно произвести при свидетелях: это может быть риелтор, нотариус или сотрудник банка (при помещении денег в ячейку депозитария выбранного сторонами банка). В банке имеется также возможность проверить подлинность банкнот.
По завершении процедуры передачи наличных денежных средств для покупателя целесообразным будет запросить у продавца расписку в получении денежных средств. После расчета сторонами подписывается договор и акт приема-передачи имущества.
Регистрация
Законодательство обязывает регистрировать переход права на недвижимость при совершении сделки купли-продажи, в связи с этим договор подписывается, как минимум, в 3 экземплярах
: по одному для каждой сторон и один – хранится у Регистратора.
Документы для госрегистрации:
- правоустанавливающие документы на оба объекта;
- кадастровый план (техпаспорт) на дом и кадастровая выписка на землю;
- договор купли-продажи с передаточным актом;
- справка о лицах, зарегистрированных в доме;
- квитанции об оплате пошлины.
Дополнительно могут потребоваться:
- согласие супруга, заверенное у нотариуса;
- разрешение или согласие органов опеки и попечительства;
С паспортом и с заявлением о госрегистрации обращаются обе стороны сделки. Процедура займет 10 рабочих дней.
Финансы
Если недвижимость находилась во владении у продавца менее трех лет – он обязан подать налоговою декларацию по форме 3-НДФЛ и уплатить налог по ставке 13%. В то же время он имеет право на налоговый вычет, но на сумму не более 1 000 000 рублей, или вправе сократить сумму налогооблагаемых доходов на сумму связанных с приобретением данного объекта недвижимости расходов.
Покупатель также вправе воспользоваться своим правом на имущественный вычет, не превышающий 2 000 000 руб. Не следует забывать, что собственник, коим становится покупатель, является плательщиком земельного налога и налога на имущество физических лиц.
Стоимость оценки объекта при обращении в специализированное агентство будет зависеть, как правило, от трудоемкости процесса удаленности объекта и составит не менее 6 000 рублей.
При обращении в банк для передачи денег – его услуги обойдутся от 12 рублей в день.
Проверка юридической чистоты сделки при обращении к юристам составит не менее 2 000 рублей. Если предусматривается полное сопровождение сделки, то стоимость такой услуги будет от 35 000 рублей.
Титульное страхование составит в среднем 0,3% от суммы страхования.
Для граждан госпошлина составит 6000 рублей (2000 рублей за регистрацию права на дом и 2000 – на землю, 2000 – регистрация договора); для юридических лиц: 66 000 рублей (по 22 000 тысячи за объект, 22 000 – за регистрацию договора).
Получение выписки из ЕГРП на бумаге обойдется в 200 рублей для граждан и 600 рублей для организаций.
Подводные камни
Не оформлено право собственности на дом или земельный участок. Продавец может владеть землей не на праве собственности, а на праве, например, пожизненно наследуемого дарения.
Дом может оказаться самовольной постройкой, которую впоследствии будет довольно сложно оформить надлежащим образом.
Поддельная доверенность. При совершении сделки, когда действует доверенное лицо, необходимо обратиться к нотариусу, который выписывал доверенность, чтобы убедиться, что она не была отозвана. Стоит также убедиться, что лицо, выписавшее доверенность, дееспособное. Не лишним будет убедиться, что собственник вообще жив.
Если дом был продан без согласия зарегистрированных в нем лиц, сделка может быть оспорена в судебном порядке. Однако, в этом случае спасением может стать страхование риска утраты права собственности, конечно, если покупатель позаботился об этом заблаговременно.
Перед продажей дома рекомендуется провести профессиональную оценку недвижимости и привести в порядок документы на имущество, завершить регистрацию прав на участок и на дом.
При совершении сделки следует произвести тщательную проверку документов , целесообразным будет обращение к юристам. Однако, не стоит забывать, что 100% гарантию на юридическую чистоту сделки не могут дать и профессионалы, поэтому для покупателя нелишним будет обращение в страховую компанию.
Самым надежным способом передачи денежных средств является помещение денег в банковскую ячейку: во-первых, при передаче денег присутствуют свидетели, во-вторых, банк обеспечивает надежное хранение средств, в-третьих, банк дает дополнительные возможности для пересчета и проверки подлинности банкнот. Акт-прием передачи подписывается только после завершения расчетов.
Завершающим этапом станет регистрация договора и перехода прав на недвижимость.
- Уточните дату постройки и срок владения домом;
- Узнайте о планах развития территории;
- Уточните материал стен и крыши, наличие подвала и т.д.;
- Лично проверьте наличие: воды, газа, электричества, канализации и интернета;
- Попросите показать квитанции об оплате жилья за летний и зимний период. Так вы избежите сюрпризов при оплате ЖКХ, а заодно проверите - нет ли у продавца долгов перед коммунальными службами;
- Переведите отопление в зимний режим и проверьте температуру батарей;
- Убедитесь в законности построек на придомовой территории (баня, гараж и т.д.);
- Убедитесь в отсутствии долгов по имущественным налогам;
- Пообщайтесь с будущими соседями - вам с ними жить;
- Разговаривайте о цене только с собственником, либо тем, кто принимает решение о продаже;
- Избегайте продавцов, которые торопят с принятием решения.
Важно понимать, что стоимость дома определяется только уровнем жизни вокруг него, а не количеством квадратных метров. Другими словами: чем богаче ваши будущие соседи - тем дороже ваш дом.
Какие документы должны быть у продавца при покупке дома
- Кадастровый паспорт на дом и земельный участок;
- Нотариальное согласие супруга на продажу;
- Если в доме прописаны несовершеннолетние дети, пенсионеры или инвалиды, убедитесь в наличии разрешения на продажу от органов попечительства;
- Выписка из ЕГРН, доказывающая, что вы покупаете дом у собственника. Кроме того в документе отображаются аресты и любые другие обременения на дом и земельный участок.
Росреестр присылает выписки из ЕГРН в течение 3-х дней (бывают задержки). Если хотите получить информацию быстрее, то рекомендую заказывать выписки напрямую через - так вы получите документ в течение часа. Стоимость та же - 250 рублей, данные официальные - из ЕГРН Росреестра и подтверждены электронной цифровой подписью регистратора (ЭЦП).
Выписка из ЕГРН, которую я недавно заказывал через
Порядок действий при покупке дома с земельным участком
- Перед сделкой проверку документов на дом и землю лучше доверить юристу;
- После проверки, оставьте продавцу задаток и договаритесь о дате и месте проведения сделки в МФЦ «Мои документы»;
- В здании МФЦ возьмите электронный талон и, пока будете ждать своей очереди, - внимательно прочитайте договор купле-продажи, оплатите госпошлину за переход прав и сделайте копии квитанций об оплате;
- Когда подойдет ваша очередь, пройдите на стойку регистрации для подписания договоров и оформления купле-продажи. Простую сделку (без ипотеки и долей) можно провести самостоятельно - регистратор всегда подскажет;
- После подписания договоров, в присутствии регистратора покупатель рассчитывается с продавцом, либо стороны отправляются в банк для безналичного расчета;
- В конце регистратор выдаст расписку о получении оригиналов документов с указанием даты выдачи зарегистрированного договора о переходе прав собственности на нового владельца (обычно 14 дней).
Обратите внимание, что при продаже дома покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости. Это означает, что если право собственности на дом было зарегистрировано в Росреестре, то новый собственник автоматически становится арендатором по договору аренды на тех же условиях, что и старый арендатор - это называется универсальное правопреемство.
Другими словами - вы можете продать дом не оформляя переуступку права аренды на землю .
Как правильно составить договор купле-продажи дома
Оформить куплю-продажу дома можно только по договору с последующей его регистрацией в РосРеестре - это сводит к минимуму риск быть обманутым одной из сторон. При составлении договора обратите внимание на следующее:
- Договор купле-продажи составляют в 4-х экземплярах (1 продавцу, 1 покупателю, 1 остается в МФЦ, 1 в РосРеестр;
- Подписывают договор на каждой странице;
- Фиксируйте в документе сумму сделки цифрами и прописью;
- Подробно опишите: когда будут передаваться деньги, в какой валюте и что произойдет, если деньги не будут получены в срок;
- Добавьте описание ответственности как продавца, так и покупателя;
- Составьте детальный атк: когда будет покинут дом и что из имущества передается вместе с домом новому собственнику.
Подготовка и оплата договоров купле-продажи - обязанность продавца. В крайнем случае соглашайтесь на оплату 50/50.
Какую сумму указывать в договоре купле-продажи дома
В 2016 году изменен регламент налогооблажения при продаже недвижимости - период владения для продажи без уплаты 13% подоходного налога увеличен с 3 до 5 лет. Поэтому, собственник, который владеет домом меньше 5 лет, скорее всего предложит указать в договоре сумму до 1 млн. рублей. Вы вправе отказаться, тем более, что с 2016 года налог исчисляется от 70% кадастровой стоимости объекта, если в договоре купле-продажи указана сумма меньше.
Если сумма будет полной, а дом в собственности менее 5-ти лет, то придется компенсировать продавцу 13% от суммы свыше 1 млн. рублей прописанной в договоре, что экономически не целесообразно, так как вы отдаете деньги сейчас, а вернете их в течение нескольких лет частями и только в случае, если вы не возвращали подоходный налог ранее. Если сумма в договоре будет более 70% кадастровой стоимости дома, то 13% налога посчитают от неё.
Чем выше сумма в договоре, тем больший налоговый вычет вы себе вернете, а в случае форм-мажора или расторжения сделки - вам вернут только прописанную в договоре сумму.
Какие расходы при самостоятельной покупке дома
- Юрист для первичной проверки документов (1-2 тысячи рублей);
- Независимая оценка стоимости (3-10 тысяч);
- Оплата госпошлин (до 2 тысяч).
Итого: около 10 тысяч, против минимум 50 тысяч рублей при покупке через агентство недвижимости.
Какие риски при самостоятельной покупке дома
Конечно хочется купить дом подешевле, а в случае чего, продать подороже или хотя бы остаться при своих. Но когда торопишься и пытаешься на всём экономить - возникает риск покупки недвижимости на эмоциях. Такие гонки часто заканчиваются дополнительными тратами на подключение коммуникаций и капитальный ремонт:
- Допустим, вы выбрали самый дешевый вариант и сэкономили на покупке, а потом узнаете, что фундамент был с трещиной и жить в доме опасно;
- Или продавец обещал вам подключение дома к газу по Федеральной программе, а оказывается, что прокладка газопровода и монтаж ШРП будет проходить на деньги собственников.
Не нужно стремиться купить самый дешевый дом. Недвижимость - это не супермаркет, здесь акций и скидок просто так не бывает.
Выводы
Итак, для выгодной и безопасной покупки дома с земельным участком, вам предстоит:
- Изучить порядок цен;
- Найти объявления от собственников (рекомендую) или обратиться в агенство недвижимости;
- Подобрать 5-10 объектов и каждый посетить со знакомым строителем;
- Опросить соседей о стоимости ЖКХ, чрезвычайных ситуациациях и криминале в выбранном доме;
- Выбрать лучший вариант и проверить документы с юристом;
- Грамотно оформить куплю-продажу в МФЦ.
Кроме того, будьте готовы:
- Просмотреть все объявления о продаже и ничего не найти;
- Потратить на поиски в 2-3 раза больше времени, чем планировали;
- Потратить на покупку на 10-30% больше денег, чем планировали;
- Найти свой вариант и отказаться от покупки из-за юридических проблем.