Средний срок, на который оформляется ипотечный кредит в РФ, составляет около 15 лет. Но многие ипотечные заемщики настроены закрыть его намного раньше. Как правильно оформить досрочное погашение ипотеки и избежать лишних трат?
Выплата ипотеки досрочно
Возможно ли досрочное погашение ипотеки? В соответствии с российским законодательством заемщик имеет право на досрочное полное либо частичное погашение взятых ипотечных обязательств. Банкам запрещено отказывать клиенту в реализации указанного права. Заемщик обязан предупредить банковскую организацию о своем желании досрочного гашения ипотеки в срок не позднее чем за 30 дней до предполагаемого события. Банки на свое усмотрение могут удлинить или сократить срок указанного информирования.
Клиент может закрыть ипотеку, полностью выплатив банку единовременно весь остаток взятой в долг суммы с процентами либо погасить часть долга. В последнем случае практикуется пересмотр ипотечного договора в сторону уменьшения срока кредитования или ежемесячной суммы оплаты.
Право заемщика полностью погасить ипотеку раньше указанного в договоре срока без финансовых санкций со стороны банковской структуры закреплено законодательно.
Полное досрочное погашение жилищной ссуды: пошаговая инструкция
Выгодно ли гасить ипотеку досрочно ?В сегодняшних реалиях ответ однозначный – выгодно. Еще несколько лет назад, получив определенную сумму, которая позволяла бы полностью рассчитаться со взятым займом, заемщик предпочитал оформить депозитный договор, перекрывая таким образом доходом от депозита оплату по кредитным процентам. Сегодня выгоднее закрыть ипотечный долг и снять лишнее финансовое бремя с семейного или личного бюджета.
Решив досрочно выплатить жилищный кредит, заемщик обязан уведомить об этом банк. Рекомендуется лично посетить отделение банковской организации, в которой оформлен заем, сообщить о своих намерениях и уточнить все вопросы, связанные с этой процедурой. Клиенту в обязательном порядке необходимо получить от банка информацию о полной сумме долга с начисленными процентами, которую он обязуется погасить.
Как закрыть ипотеку досрочно? Для этого необходимо выполнить несколько действий:
- Уведомить банк о своем желании (лично посетить отделение, отправить заказное письмо).
- Выбрать дату полного расчета по кредиту. Это обязательно должен быть рабочий день.
- Связаться с менеджером банка, согласовать дату оплаты, уточнить полную сумму долга с процентами, способ оплаты – наличными в кассе банка, по безналичному расчету. В последнем случае необходимо заранее выбрать способ безналичной оплаты и уточнить плату за услугу перевода денежных средств на счет банковской структуры – кредитора. На счет банка должна поступить полностью вся сумма задолженности до копейки, в противном случае кредит будет считаться непогашенным.
- Оплатить сумму долга.
- Связаться с менеджером банка, уточнить, произошло ли погашение ипотечного займа. В некоторых случаях можно вытребовать от банка соответствующую справку о полном расчете по кредиту.
Закрывая ипотеку безналичным расчетом, следует заранее уточнить стоимость услуг финансовой организации за перевод денег в банк – кредитор и учесть ее в общей сумме платежа.
Частичное досрочное погашение ипотечного кредита
Выдавая кредит, банкиры рассчитывают на получение определенной суммы прибыли в течение определенного времени. В кредитном договоре ими могут прописываться отдельные правила досрочного погашения ипотеки. Это может быть мораторий на полное или частичное погашение в течение первых нескольких месяцев, отказ от пересмотра срока кредитования в пользу пересмотра суммы ежемесячных платежей, определение минимальной суммы, необходимой для полного погашения займа.
Также для защиты своих интересов от заемщиков, которые рассчитывают на «быструю ипотеку», банки навязывают клиентам при оформлении жилищной ссуды аннуитетный способ расчета, при котором ежемесячная сумма платежа остается неизменной в течение всего срока кредитования, то есть оплата производится равными платежами.
При этом способе оплаты кредитных обязательств, в первые годы ипотеки платеж формируется в основном за счет процентов, само тело кредита (то есть взятая сумма) гасится малыми объемами. В последующие годы структура ежемесячного платежа меняется, увеличивается доля тела кредита, уменьшается доля процентной ставки.
При аннуитетном способе погашения ипотеки в первые годы после ее оформления практически вся сумма выплат идет на погашение процентов за кредит.
При выплате ипотеки дифференцированными платежами каждый ежемесячный платеж меньше предыдущего, поскольку основной долг гасится равными частями, а процентная ставка насчитывается на остаток тела кредита, который постоянно уменьшается. Есть ли смысл гасить ипотеку досрочно при аннуитетном и дифференцированном способах оплаты?
Досрочное погашение ипотеки при аннуитетных платежах: когда выгодно выплатить
При возможности эксперты рекомендуют максимально выплатить ипотеку в первые 5 лет после ее взятия. Банком будет произведен перерасчет суммы оплаты по займу исходя из уменьшенного тела кредита, таким образом заемщик сможет сэкономить. В последующие периоды частичное погашение ипотечного долга уже не является таким выгодным, ведь именно в этом первом периоде банк и получает свою основную прибыль за расчетный срок кредитования.
Досрочное закрытие ипотеки, которая выплачивается аннуитетным способом, особенно выгодно в первые 5 лет после ее взятия.
При изучении проблемы досрочного закрытия ипотечной ссуды заемщиков интересуют вопросы: пересчитываются ли проценты при досрочном погашении ипотеки, гасится основной долг или проценты? Сама процентная ставка остается неизменной в течение всего срока кредитования, но сумма начисленных процентов изменяется в зависимости от объема оставшегося тела кредита. Денежные средства направляются на возврат основного займа, затем делается перерасчет оплаты по взятому займу исходя из уменьшенной суммы тела кредита, процентной ставки и срока кредитования. Если досрочно погасить ипотеку, то начисляются проценты на остаток суммы, затем разбиваются на ежемесячные платежи и заемщик далее выплачивает долг равными суммами в течение оставшегося срока.
После частичной досрочной оплаты долга в объеме, превышающем расчетный, заемщик с банком заключают дополнительное соглашение, в котором предусматривается:
- - уменьшение суммы ежемесячного платежа;
- - либо сокращение общего срока кредитования.
Некоторые банковские структуры стремятся удержать клиента как можно дольше, поэтому предлагают первый вариант. Он наиболее подходит заемщикам, ежемесячный платеж у которых составляет от 50 и выше процентов семейного (личного) бюджета. Таким образом, у них появляется возможность направить освободившиеся финансовые ресурсы на другие нужды.
Некоторые банковские структуры в договорах ипотеки изначально обозначают, что не сокращают сроки кредитования. Условия погашения ипотеки досрочно должны быть прописаны в ипотечном договоре, до его заключения обговорены с представителями банковской структуры, должны быть понятны для всех сторон сделки.
Стоит ли гасить ипотеку досрочно при дифференцированном способе оплаты
Частичное досрочное погашение ипотеки при дифференцированном способе оплаты также однозначно выгодно для заемщика. В этом случае вся сумма переплаты направляется на погашение тела кредита, соответственно, уменьшается сумма насчитанной процентной ставки и происходит автоматический пересчет дальнейших ежемесячных сумм.
Насколько выгодно погасить кредит досрочно, что выбрать впоследствии (уменьшение срока кредитования либо суммы ежемесячных платежей), можно рассчитать с помощью кредитного калькулятора, представленного на сайте банка-кредитора. Выбирая ипотечный продукт, можно сразу уточнить у менеджера возможность и порядок досрочного погашения ипотеки, попросить рассчитать выгоду досрочного погашения ипотеки на разных этапах возврата взятых средств.
Досрочное погашение ипотеки материнским капиталом
В отдельных банковских продуктах изначально прописывается возможность погашения взятой ипотеки за счет средств материнского сертификата. Для этого необходимо обратиться в банк, уточнить возможность погашения долга материнским капиталом, взять соответствующую справку банковской организации, собрать необходимые документы и предоставить их в отделение Пенсионного фонда РФ. Уполномоченная структура, рассмотрев пакет документов, при положительном решении вопроса перечисляет указанные средства на счет банка – кредитора в качестве погашения части ипотечного долга. Узнать как правильно досрочно погасить ипотеку материнскими средствами, на каком этапе это возможно, следует заранее, до заключения ипотечного договора у представителя банка.
Материнским капиталом можно оплатить исключительно тело кредита, погасить проценты, штрафы, пеню за счет этих средств невозможно.
Возврат страховки при досрочном погашении ипотеки
Для минимизации рисков от невыплаты ипотечного долга, банки практикуют обязательное или добровольное страхование ипотечного или другого залогового жилья, жизни, здоровья титульного заемщика. Договор страхования заключается на весь срок действия кредитного договора, оплата может происходить как единоразово, так и по определенным периодам. При полном досрочном погашении ипотеки заемщик имеет право требовать от страховой компании возврата суммы, которая обеспечивала страхование рисков на период, оставшийся для выплаты займа.
Возврат части суммы страховки возможен:
- - если ипотека погашена полностью;
- - не наступил страховой случай;
- - сумма страховки оплачена на период больший, чем фактический.
Для возврата части страховки заемщик должен собрать и предоставить в страховую компанию следующие документы:
- - паспорт;
- - договор ипотеки;
- - договор страхования;
- - справку банка о досрочном погашении займа;
- - платежные документы, подтверждающие уплату страховых взносов;
- - заявление о возврате уплаченных ранее страховых взносах за период, который не наступил.
Эксперты рекомендуют заемщику не затягивать со сроками подачи заявления о возврате части страховых взносов. После погашения жилищной ссуды следует в месячный срок собрать необходимые документы и подать их в страховую компанию. Если компания отказывает в возврате денежных средств, это следует зафиксировать письменно для дальнейшего обращения в суд.
«Подводные камни» досрочного закрытия ипотеки
Наряду со многими положительными факторами досрочного погашения жилищной ссуды, эксперты отмечают ряд других моментов, которые нужно учесть заемщику. Досрочное погашение жилищного кредита не выгодно банковской организации, поэтому она может затягивать процесс, а для клиента - это означает переплату процентов. Заявление на досрочное гашение стоит направлять кредитору заранее, с учетом условий кредитного соглашения, оформлять все письменно, оставляя себе второй экземплар документа с отметкой банка о его принятии.
Многие заемщики задают вопрос, когда лучше делать досрочное погашение ипотеки? Частично или полностью гасить ипотеку выгодно в первые несколько лет выплаты кредита, в дальнейшем рентабельность этого процесса снижается. В этом случае, при наличии определенной суммы свободных денег специалисты рекомендуют рассмотреть вопрос их вложения в другие объекты недвижимости или на банковский депозит для получения дополнительного дохода, за счет которого будут покрываться кредитные платежи.
Как выгоднее досрочно гасить ипотеку выясняют добросовестные заемщики, у которых появились свободные средства. Рассчитаться с долгами как можно скорее - хорошее дело, и неважно, желает человек уменьшить размер удорожания, снизить сумму ежемесячной выплаты или сократить срок действия . Но следует внимательно изучить условия, чтобы не оказаться в проигрыше.
Варианты изменения графика платежей
В настоящее время многие семьи пользуются услугами финансовых организаций, чтобы улучшить жилищные условия. Общеизвестно, что ипотечный заём оформляется на длительный срок, при этом банком не запрещено вносить оплату с опережением графика.
Для начала требуется внимательно изучить условия договора. В большинстве случаев финансовые организации позволяют досрочно гасить долг, но это должно быть прописано в соответствующем документе.
Тем, кто намерен преждевременно внести определенную сумму в счет погашения задолженности по ипотечному кредиту, следует обратить внимание на пункты договора, где указано:
- нужно ли ставить в известность сотрудников банка перед погашением внеочередного платежа;
- какая комиссия предусмотрена;
- период оплаты - возможно существуют специальные дни для внесения платежа не по графику;
- минимальная и максимальная сумма ;
- отделение банка, в котором разрешено погашать задолженность.
Важно! Если клиент не обращает внимания на график погашения, осуществляет платежи преждевременно, то это не освобождает его от уплаты обязательного ежемесячного взноса.
Банк назначает дату погашения на каждое 28-е число месяца. Клиент вносит внеочередной платёж 15-го числа, при этом сумма взноса превышает размер обязательного ежемесячного платежа. Несмотря на это, 28-го числа оплату придется повторить, чтобы избежать просрочки и не нарушить условий договора.
Платеж, внесенный не по графику, идет на досрочное погашение, уменьшает общую задолженность по договору. Проценты, начисляемые на сумму долга, как правило, пересчитываются.
График погашения составляется несколькими способами:
- Аннуитетный платеж - клиент платит равными частями на протяжении всего срока действия договора. После внесения обязательной ежемесячной суммы, средства распределяются таким образом: одна часть идет на погашение тела кредита (основной суммы долга), другая - гасит начисленные проценты.
- Дифференцированный график погашения - это когда основную сумму займа разделяют на равные части, а проценты начисляют на остаток задолженности, как и в аннуитетном графике погашения. Данный способ выплат не совсем удобный, так как платеж в начале срока достаточно большой, но в то же время он выигрывает по размеру удорожания. Если сравнивать одинаковые условия, то первая оплата по дифференцированному графику в среднем на 25% выше аннуитетного.
Заметим! График погашения с аннуитетным платежом используется финансовыми организациями чаще всего.
Существует два варианта изменения графика:
- сократить срок действия договора путем увеличения платежа либо внесение дополнительных сумм;
- уменьшить размер платежа, но оставить без изменений срок погашения.
Прежде чем переделывать план погашения задолженности, необходимо определить, какой из способов наиболее выгодный для заемщика:
- одни желают уменьшить размер удорожания;
- другие хотят сократить сумму ежемесячной выплаты.
В каком случае выгодно уменьшать срок
Чаще всего уменьшают срок кредита те заемщики, кто оформил ипотеку с аннуитетным графиком погашения. Такие люди, как правило:
- располагают денежными средствами, т. е. могут вносить оплату большими суммами, а длительный срок выбирают для «подстраховки», мало ли что в жизни произойдет;
- желают снизить размер переплаты;
- выплатили более половины , стремятся поскорее избавиться от «кредитных уз».
Клиент вносит ежемесячно сумму большую, чем указано в договоре. «Лишние» деньги покрывают часть основной суммы долга, при этом размер обязательного платежа остается прежним.
Рассмотрим на примере
Когда тип платежа аннуитетный.
В течение указанного срока нужно оплачивать ежемесячно не менее 9 500 рублей. Если оплата будет осуществляться согласно графику, общий размер переплаты составит 390 600 рублей.
Клиент вносит первую оплату в размере 30 000 рублей вместо положенных 9 500 рублей. Решение клиента - уменьшить срок действия договора. В таком случае:
- ежемесячный платеж остается прежним 9 500 рублей;
- сумма удорожания снижается до 350 000 рублей, тем самым человек экономит 41 000 рублей за весь период действия договора;
- срок уменьшится на 8 месяцев.
Через несколько месяцев клиент внесет ещё 45 000 рублей, тогда:
- платеж остается неизменным;
- переплата по договору составит 298 000 рублей;
- действовать договор будет 102 месяца, а не 120.
Если плательщик с момента оформления договора погашает кредит согласно графику, а через три месяца внесет одним платежом 75 000 рублей, то сумма оплаты, размер удорожания и срок, как и в предыдущих случаях, не изменится.
Дифференцированный график погашения кредита
Отсюда можно сделать вывод: чтобы уменьшить срок кредита и размер удорожания, необязательно вносить один раз огромную сумму, можно каждый месяц оплачивать чуть больше (по возможности) обязательного платежа, и тогда переплата будет уменьшаться.
Рассмотрим такие же условия кредита, но с дифференцированным графиком платежей.
Дифференцированный график погашения подразумевает уменьшение размера ежемесячных выплат. Первая оплата должна быть не менее 12 000 рублей. Для сравнения, последний платеж - 6 300 рублей. При условии, что оплата производится согласно графику, всего заемщик переплачивает 340 500 рублей.
Когда клиент банка вносит первый платеж в размере 30 000 рублей:
- размер первого и последнего платежа не поменяется - 12 000 и 6 300 рублей;
- переплата уменьшается до 314 000 рублей, плательщик экономит 26 100 рублей;
- человек погасит кредит на полгода раньше.
Если через два месяца поступит еще одна оплата в размере 45 000 рублей, то:
- ежемесячные платежи уменьшаются согласно первоначальному графику погашения, как и в предыдущих случаях;
- удорожание составит 278 000 рублей, экономия 62 200 рублей;
- срок кредитного договора 107 месяцев.
Когда лучше согласиться на уменьшение суммы
Имеет право выбрать вариант досрочного погашения при помощи уменьшения размера ежемесячного платежа. Такой способ удобен тем, что при внесении суммы большей, чем прописано в графике, ежемесячный платеж уменьшается, а срок действия договора остается неизменным.
Давайте выясним, как будет выгоднее выплачивать ипотеку досрочно. Для этого рассмотрим, что происходит с платежами и удорожанием, когда срок действия договора остается неизменным, а ежемесячная оплата становится меньше.
Чтобы было легче сравнивать, условия оставим без изменений (см. таблицу выше):
Если клиент вносит первый платеж в размере 30 000 рублей
Через два месяца человек оплачивает 45 000 рублей
Следует заметить ежемесячный платеж уменьшается со следующего месяца после оплаты указанных сумм.
Итак, судя по размеру удорожания, можно сделать вывод: досрочное погашение с уменьшением суммы невыгодно. Но если кредитор разрешает вносить платежи в большем размере неограниченное количество раз, то следует рассмотреть такой вариант. Особенно, когда график погашения дифференцированный.
Досрочное погашение ипотеки
Дать однозначный совет человеку, который собирается закрыть кредит до окончания срока действия договора, невозможно. Все зависит от ситуации в , материального благополучия и других факторов. Можно лишь рассмотреть разные ситуации, чтобы быть к ним готовым.
Тщательно изучайте условия ипотечного договора перед подписанием. Все-таки бывают единичные случаи, когда финансовая организация предусматривает начисление штрафных санкций, пени за попытку закрыть кредит раньше указанного срока.
Если условия ипотечного договора позволяют досрочную выплату, необходимо:
- оповестить об этом банк;
- зачислить на счет денежные средства, которыми в данный момент располагаете;
- сверить, была ли пересчитана сумма долга, проконтролировать изменения в графике платежей.
Продумать наиболее оптимальный вариант досрочного погашения ипотечного займа, что лучше сокращать: срок или сумму. Обсудить ситуацию с родными и близкими людьми, специалистами в этой области.
Например, знающий человек отговорит заемщика закрывать кредит быстрее, если в стране высокий уровень инфляции. Причина в том, что деньги очень быстро обесцениваются.
Экономически не выгодно выделять из семьи львиную долю заработной платы, во всем себя ограничивать. Нужно учитывать, что одновременно с повышением общего уровня цен, растет и уровень населения.
Если финансовая организация устанавливает количество платежей, которые можно внести вне очереди, то гораздо выгоднее изменить график путем уменьшения срока действия договора.
Чтобы выбрать приемлемый способ досрочного погашения при отсутствии ограничений на внеплановые платежи, необходимо:
- учесть финансовые возможности плательщика;
- сравнить варианты сокращения срока и уменьшения размера платежа.
Бывают ситуации, когда заемщик допускает, что его материальное положение может ухудшиться. Но в настоящее время есть возможность вносить большие суммы. В данном случае будет разумным уменьшить размер ежемесячного платежа.
При наличии определенной суммы средств, необходимо хорошенько обдумать, как ими распорядиться. Когда плательщик внесет деньги в счет погашения задолженности по договору, доступ к ним будет ограничен. Жизнь непредсказуема, если вдруг срочно понадобится крупная сумма, взять ее будет неоткуда.
В данном случае лучше всего направить денежные средства на оформление депозитного вклада. При выборе депозита с ежемесячной выплатой процентов, деньги будут работать на вас:
- отличная прибавка к заработной плате;
- постоянный доступ к деньгам (можно расторгнуть депозитный договор в любой момент).
Когда лучше гасить ипотеку досрочно
Общеизвестно, что ипотечные займы долгосрочные. Специалисты рекомендуют осуществлять преждевременные платежи в первые годы действия договора. Важно заметить, некоторые финансовые организации запрещают на начальном этапе вносить досрочную оплату. Тем самым не позволяют клиенту сэкономить.
Если график платежей дифференцированный, то досрочное погашение в самом начале (первый год, два) очень выгодно. Особенно, при использовании варианта уменьшения срока действия договора.
Когда заемщик вносит суммы сверх тех, что указаны в договоре, он сокращает общий размер удорожания.
Итак, прочитав статью, вы узнали, каким образом погашать ипотеку досрочно, чтобы это было выгодно заемщику. Прежде чем вносить платеж с опережением графика, следует учесть жизненные ситуации, которые могут повлиять на финансы и своевременную выплату.
Почему не выгодно гасить ипотеку досрочно:
Напишите вопрос жилищному юристу в форму ниже
Ха….26%годовых в сбербанке. 6-7% это где Вы видели и для кого дают под такие %%
От 17% и выше.
6-7% это для рекламы
Ответить
Тупите. Говорят про вклады…
Ответить
Благодаря ипотечному кредитованию тысячи российских семей смогли приобрести собственное жильё. Сбербанк – это государственное учреждение, он предлагает заемщикам более выгодные условия кредитования, нежели другие финансовые организации. Большинство заемщиков выбирают этот банк для получения ипотеки.
Необходимость постоянно выплачивать проценты за пользование неизбежно наводят на мысль о досрочном погашении ипотеки в Сбербанке. Условия 2019 года мало чем отличаются от прошлых лет. Семье, взявшей заём, экономически выгодно вносить большие платежи, нежели предусматривает график, в этом случае снижается размер переплаты.
Согласно закону, взяв кредит, мы обязаны оплачивать банку проценты со взятой суммы на протяжении всего срока пользования. Однако при досрочном погашении кредита этот срок сокращается, а это значит, что процентов придется платить меньше.
Выгода сильно отличается в зависимости от того, как был составлен график оплаты задолженности:
- Схема платежей рассчитана дифференцированными платежами, процентная ставка равномерно распределена по всем платежам. При внесении больших средств проценты будут уменьшаться, а вместе с ним уменьшатся и последующие платежи.
- График рассчитан аннуитетными платежами, размер ежемесячных платежей фиксирован, а проценты погашаются преимущественно в первой половине срока кредитования.
Важно внести все деньги полностью, ведь даже на остаток в одну копейку будет начисляться процент, а потом пеня, и кредит не будет считаться закрытым. После проведения платежа лучше убедиться в отсутствии задолженности через интернет в личном кабинете или офисе банка, где вам выдадут справку о закрытии кредита и отсутствии задолженности по нему.
Заявление
Перед подачей заявления необходимо внести финансы на счет, по которому происходила оплата. После нужно подойти в ближайший офис банка и заполнить заявление, бланк и образец заполнения вам даст сотрудник. В нем указывается расчетный счет, с которого должны сняться деньги. В случае частичного погашения нужно также указать, что необходимо сделать:
- перерасчет ипотеки;
- сокращение срока выплат.
Также заявление можно написать на портале Сбербанка. При этом количество досрочных погашений может быть любым – можно хоть каждую неделю вносить дополнительные платежи, размер которых также может быть любым – хоть один рубль.
Внесение платежа
Сегодня оплата с помощью наличных уже невозможна, поэтому перевести деньги можно любым их перечисленных способов:
- безналичным переводом в личном кабинете на сайте Сбербанка;
- через удобный вам банкомат или терминал;
- через кассу в офисе Сбербанка.
Внести сумму достаточно просто, он ничем не отличается от внесения ежемесячных платежей.
Итоги
После внесения платежа при полном погашении вам будет выдана справка о его закрытии и отсутствии задолженности перед банком. Если же оплата была частичной – сотрудники должны предоставить вам новый график ежемесячных платежей. Если же заявление было отправлено через интернет, то новый график появится у вас в личном кабинете.
Таким образом, досрочное погашение ипотеки в Сбербанке по условиям 2019 года и возврат процентов по нему – это реальный способ уменьшить долг и существенно сэкономить. Причем совершать дополнительные платежи сегодня совсем не сложно, и вносить их можно хоть каждый день любым, даже самым минимальным платежом.
Досрочное погашение ипотеки в Сбербанке
На вопрос, можно ли погасить ипотеку досрочно, практически всегда можно ответить положительно. Однако важно суметь выбрать наиболее выгодный для себя вариант дальнейшего погашения долга. Об этом узнаете прямо сейчас.
Если кредит гасится досрочно, это означает, что есть 2 возможные ситуации:
- Частичное досрочное погашение.
- Полная оплата всего долга.
Второй вариант – это наиболее оптимальный путь, выгодность которого бесспорна – если долг уплачен полностью, не нужно переплачивать по процентам, которые предполагались для начисления за весь период пользования средствами.
С точки зрения законодательства любой клиент имеет право на полное досрочное погашение долга, поэтому банк не вправе чинить каких-либо препятствий. За досрочное погашение не взимается дополнительная комиссия – часто банки позиционируют это условие как свою услугу, однако на самом деле подобные правила прописаны в 809 и 810 статье Гражданского Кодекса.
Однако поскольку речь идет не об обычном потребительском, а об ипотечном займе, то в подавляющем большинстве случаев заемщик внесет некоторую сумму, которая превышает ежемесячный платеж, однако не настолько велика, чтобы закрыть весь кредит. Тогда банк предложит 2 варианта дальнейшего сотрудничества:
- Погашение кредита в течение такого же срока, но меньшими ежемесячными платежами.
- Погашение кредита такими же ежемесячными платежами, но за меньший срок.
Любое досрочное погашение ипотеки, в том числе частичное, создает выгоду для клиента. С точки зрения уплаты процентов наиболее выгодным является вариант, когда уменьшается срок кредита: меньше срока – меньшие проценты будут начислены – меньше денег будет уплачено.
Однако во многих случаях клиенты стараются погасить досрочными платежами только для того, чтобы уменьшить обязательный платеж, поскольку существующая сумма неподъемна. Этот вариант оправдывает себя в таких ситуациях:
- Проблемы на работе, возможность сокращения.
- Понижение в должности с соответствующим снижением зарплаты.
- Увольнение с работы по любым причинам.
- Форс-мажор (болезнь своя или родственников).
- Необходимость совершения более приоритетных расходов – например, дети не поступили на бюджетную основу обучения, и теперь возникли серьезные дополнительные расходы.
- Необходимость накопить средства для проведения медицинской операции, покупки лекарств и других неотложных средств.
Таким образом, уменьшение ежемесячного платежа – это большой комфорт, благодаря которому можно более уверенно составлять свой бюджет, планирую расходную часть. Еще один важный плюс – при такой схеме расчетов можно оставлять достаточную сумму для ежемесячных сбережений, которые будут служить финансовой подушкой безопасности.
Сбережения можно использовать для получения дополнительного дохода. Однако понадобится найти такие способы их сохранения, где процент по вкладу будет значительно выше банковского, иначе эта операция не окупит себя.
Как выбрать наиболее выгодный вариант: наглядный пример
В ипотеку взят 1 млн рублей на 50 лет по ставке 12,0% годовых. Переплата за весь срок составит 386 000 рублей. Тогда ежемесячный платеж будет 22 000 рублей (все значения округлены до целых для удобства). Предположим, что ровно через год вносится сумма для досрочного частичного погашения в размере 100 000 рублей. Тогда есть два варианта дальнейшего развития событий:
- Банк предлагает оставить такой же срок погашения (всего 5 лет), но уменьшает ежемесячный платеж до 19 600 рублей. Переплата составит за все время 358 000 рублей. Выгода клиента – 28 000 рублей.
- При сохранении того же платежа в 22 000 рублей срок всего кредита будет уменьшен. Тогда переплата составит всего 325 000 рублей. Это выгоднее первого варианта на 33 000, а общая выгода составит 61 000.
Очевидно, что более выгоден второй вариант. Однако предположим, что клиент пошел по первому случаю и всю высвобождающуюся сумму (2400 рублей) кладет на банковский депозит под процент. Допустим, за оставшиеся 4 года получится сумма 115 000 рублей. Вся она пойдет на вклад под 8%. Тогда можно будет выручить на этой сумме 9 000 рублей. В итоге становится очевидно, что переплата все равно будет больше.
- Самый выгодный вариант – полное досрочное погашение ипотеки.
- В случае погашения частичного наиболее выгодно выбрать вариант с уменьшением срока кредита при сохранении того же уровня обязательного платежа.
- Если нет четкой уверенности в собственном экономическом положении, лучше выбрать вариант со снижением ежемесячного платежа, стараясь при этом заработать на сбережениях, чтобы максимально компенсировать переплату.
- Любая ситуация с досрочным погашением не выгодна банку. поскольку он теряет свою прибыль, которую предполагал получить на процентах. Поэтому кредитные организации часто стараются создать максимум препятствий для того, чтобы клиенту было сложнее осуществить такую процедуру. Тем не менее, подобное право безусловно есть – в противном случае имеет место нарушение действующего гражданского законодательства.
ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ. Если переплата не слишком большая, то с точки зрения собственной экономической безопасности проще выбрать вариант с уменьшением ежемесячного платежа – нужно учесть, что для комфортной жизни важен эффект «здесь и сейчас», а не вариант экономии в перспективе. Заплатить за подобное комфортное ощущение небольшую сумму в виде переплаты – вполне разумное решение.
Внесение досрочного платежа: пошаговая инструкция
При внесении досрочного платежа последовательность действий следующая:
- В кредитном договоре (если он не сохранился, можно затребовать дополнительный экземпляр в банке) найти пункт о досрочном погашении, чтобы уточнить, какие требования кредитной организации предъявляются для этой процедуры:
- написание соответствующего заявления за 10, 14 рабочих дней (или иной срок);
- внесение досрочного платежа именно в основной платежный день либо в другой срок, который предусмотрен в договоре;
- возможность внесения средств именно в том отделении, в котором был взят кредит (или в любом отделении филиальной сети кредитной организации).
- Явиться лично с паспортом в отделение банка.
- Написать соответствующее заявление о досрочном погашении.
- Внести всю сумму в соответствии с заявлением.
- Получить новые расчеты (уменьшенный срок кредита или уменьшенный платеж) в виде графика платежа.
В графике платежа должны приводиться все сведения об актуальной ситуации по вашему кредитному договору – сколько месяцев/лет осталось платить, какой день будет последним, какая сумма обязательного платежа актуальна на сегодняшний день, какая будет переплата в результате преждевременного внесения средств. Можно потребовать, чтобы новый график платежей был составлен как документ – подписан и пропечатан сотрудником отделения.
Комиссии и другие препятствия банка
Принципиально банк не может отказать заемщику в праве досрочного погашения любого кредита – ипотеки, на автомобиль, потребительского. Если клиент полностью гасит долг, сделать он это может в любой день. Если же погашает частично, возможно варианты.
В случае с ипотекой кредитные организации стараются создать как можно больше препятствий, о которых лучше узнать заранее, узнав о них из соответствующих пунктов кредитного договора:
- В большинстве случае право досрочного погашения по ипотечному кредиту имеет только основной (титульный) заемщик. В то же время внесение ежемесячных платежей допустимо любым лицом, даже не имеющим к кредиту никакого формального отношения. Таким способом банки ставят один из самых простых барьеров на пути снижения своей прибыли. Тем не менее, из ситуации есть выход. Если явиться в офис самостоятельно не получается, то можно оформить доверенность на любого гражданина с указанием того, какие именно действия вы ему доверяете.
ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ. Такая доверенность составляется и заверяется у нотариуса в обязательном порядке.
- Возможность частичной досрочной оплаты именно в день обычного платежа.
- Возможность частичного погашения суммой, имеющей минимально допустимое значение (например, можно погасить суммой не менее 50 000 рублей).
- Возможность досрочного погашения только за счет очного визита, а не перевода средств с карты другого банка, через терминал, банкомат, электронные кошельки и т.п.
- Возможность досрочного погашения только в случае письменного уведомления банка о своем намерении в конкретный срок (например, не ранее, чем за 10 рабочих дней).
- Комиссия, штрафы, неустойки – это самое неприятное препятствие, о котором следует сразу уточнять при составлении ипотечного договора, внимательно разобрав текст прежде, чем подписать его. Закон прямо не защищает гражданина в подобных ситуациях, поэтому полагаться нужно на свою бдительность.
Досрочное погашение и возврат страховки
При подписании ипотечного кредитного договора практически во всех случаях банк требует оплатить страхование жизни и здоровья всех заемщиков (или титульного) на весь период действия кредитных обязательств. При досрочном погашении в случае уменьшения срока кредита возникает требование о пересчете и возврате соответствующей части страховки.
Однако в этом случае важно учесть несколько нюансов:
- Требовать возврат страховки возможно только со страховой компании, поскольку именно с ней банк заключил соответствующий договор, и именно на ее счет попадает часть средств клиента, которые он уплачивает за ипотечный кредит.
- Статья 958 Гражданского Кодекса прямо говорит о том, что в подобных случаях страховка не возвращается, кроме тех ситуаций, когда договор предусматривает такую возможность.
Таким образом, следует внимательно изучить договор. Разумеется, в подавляющем большинстве случаев подобных пунктов там не будет – страховая компания не станет делиться своей прибылью с клиентом.
Приветствуем! Сегодня поговорим о том, как быстро погасить ипотеку. Наши эксперты подготовили для вас две стратегии как быстро выплатить ипотеку, советы как быстрее рассчитаться с ипотекой самостоятельно и с помощью государства, а также информация о том как выплачивается ипотека досрочно.
В соответствии с российским законодательством каждый заемщик имеет законное право погасить свою задолженность в досрочном порядке. Условия по оплате кредита раньше срока должны обязательно быть прописаны в кредитном договоре. И перед тем, как внести подобный платеж, стоит внимательно изучить подписанный ранее документ.
Взимание штрафов, комиссий и иных дополнительных платежей в пользу банка за досрочное гашение долга являются незаконными. Исполнение обязательств по займу раньше обозначенного срока бывает 2-х видов: частичное и полное. Первый вариант предполагает внесение платежей в размере, существенно превышающем его размер в соответствии с установленным графиком. Второй – погашение кредита одним платежом в полном объеме.
При частичном способе выплат заемщик может использовать две стратегии расчета с кредитором:
- Посредством снижения величины ежемесячного платежа
В этом случае срок кредитования остается прежним, сокращается лишь помесячная оплата. Он будет актуален для тех заемщиков, для которых кредитное бремя оказывает серьезную нагрузку на бюджет семьи. То есть, при необременительном ежемесячном платеже по ипотеке гашение задолженности производится дополнительно посредством случайных заработков, использования средств материнского капитал и иных методов господдержки, налогового вычета, что позволяет не снижать привычный уровень жизни.
- С помощью сокращения срока кредитования
Данная стратегия подразумевает оформление займа на короткий срок. В итоге заемщик получает минимальную переплату при внесении существенных сумм в счет погашения задолженности. Такой способ могут использовать клиенты со стабильным высоким доходом, позволяющим быстро рассчитаться по заключенному кредитному договору.
Какой из предложенных вариантов выбрать, должен решить сам заемщик с учетом факторов своей платежеспособности, семейных обстоятельств и уклада жизни. Для лиц, неуверенных в продолжительной стабильности получения достаточных доходов, рекомендуется воспользоваться первой стратегией и снизить размер ежемесячного платежа при неизменном сроке погашения. Для остальных граждан, способных гасить ипотеку досрочно сразу большими суммами, будет актуально сократить срок гашения.
Безусловно, погашение ипотеки раньше срока является выгодным для клиента, так как серьезно снижает переплату или размер начисленных процентов. Поэтому при наличии возможности лучше гасить долг максимально возможными суммами, если они не влекут за собой серьезное ухудшение финансового положения заемщика.
Любое досрочное внесение платежа по ипотеке в размере, большем по сравнению с графиком, должно быть согласовано с банком. Для этого следует заранее обратиться в банк по телефону или лично для уточнения суммы к оплате на конкретную дату и заполнения заявления на досрочное погашение. После зачисления денег на ссудный счет график будет пересмотрен в пользу клиента, а проценты пересчитаны.
Две схемы платежей
Большую роль при досрочном закрытии ипотечного договора играет тип (схема) платежей. Банки могут применять 2 вида платежей:
- аннуитетные;
- дифференцированные.
При аннуитетной схеме выплат ежемесячные платежи во время всего периода исполнения обязательств равны. Такая схема выгодна, прежде всего, для банков, поэтому большинство кредитных организаций используют именно ее. Структура аннуитетного платежа выглядит так: бОльшая часть суммы идет на погашение начисленных процентов (80-90% от общей суммы) и лишь малая часть на погашение основного долга. Таким образом, основной долг в начале срока погашения уменьшается совсем незначительно.
Аннуитет позволяет кредитору минимизировать потенциальные риски и получить максимальную прибыль. Заемщику, который желает расплатиться с ипотекой досрочно, график платежей с равными суммами не выгоден. Проценты в первое время будут довольно большими. Такой кредит нужно гасить очень быстро, а потом через суд пытаться пересмотреть размер переплаты из фактически оплаченного периода пользования заемными средствами, предварительно рассчитав какой бы у вас был размер переплаты, если вы взяли ипотеку именно на этот срок кредитования, в рамках которого вы смогли закрыть ипотеку полностью.
Ждем ваших вопросов. Просьба оценить статью и поставить лайк.